나는 부동산과 맞벌이한다. -너바나 저

1. 월급쟁이를 위한 재테크 노하우

  <초보 투자자를 위한 투자 공부법> 1단계: 경제신문 읽기, 2단계: 투자 관련 책 읽기, 3단계: 온라인에서 정보 및 동료 얻기, 4단계: 매주 1회씩 임장하기, 5단계: 멘토만나기

2. 인생은 한 권의 책과 같다. 어리석은 사람은 대충 책장을 넘기지만, 현명한 사람은 공들여서 읽는다. 그들은 단 한 번밖에 읽지 못하는 것을 알기 때문이다 - 장 파울Jean Paul, 독일의 소설가

3. 가장 위험한 투자는 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자다. 자본주의 사회에서 원금만 지키려고 하는 방식은 결국 실패한 투자가 될 수 밖에 없다. 인플레이션으로 인해 원금이 계속해서 줄어들기 때문이다.

4. 투자할 때는 무조건 위험을 피하기보다 위험을 계량화하고 수익까지 계상해보는 과정이 반드시 필요하다.

5. 세상이 불합리하다고 여겨질 때 반드시 알아야 할 것은 세상은 변하지 않는다는 것이다. 다만 변할 수 있는 건 우리 자신뿐이다. - 헨리 데이비드 소로 Henty David Thoreau, 미국의 철학자자

6. 투자 초기, 나는 가장 먼저 내가 원하는 삶을 살기 위해서 얼마의 돈이 필요할지 생각했다. 아무리 생각해도 최소 30억 원 이상은 있어야 할 것 같았다.

7. 월급쟁이로서 소득을 크게 늘리는 것이 불가능했던 내가 선택한 방법은 지출을 줄이는 것이었다. 지출을 줄이고 당시 월급의 50~70% 이상을 적금한 결과 1년에 약 2,000만 원의 투자비를 마련할 수 있었다. 지출을 줄여서 종잣돈을 마련하고 그 돈으로 1년에 여러 채의 부동산을 매입하는 것이, 당시 내가 쓴 전략이었다. 그리고 이 전략은 지금까지 유지되고 있다.

8. 1단계_흑자구조 만들기, 2단계_수익형 부동산 투자하기, 3단계_시세차익형 부동산 투자하기, 4단계_시스템 확장하기기

9. 언제 부동산을 매입해야 하는지도 알게 됐다. 부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두 번이다. 여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지다. 이때 부동산을 매입하면 가장 저렴하게 구할 수 있다.

10. 지방 부동산 투자에도 장점과 단점이 있다. 장점이라면, 소액으로 투자가 가능하고 리스크가 크지 않다는 것이다. 또 수도권 부동산 투자와 비교할 때 수익률도 더 높은 편이다. 다만 투자자가 수도권에 거주하고 있을 경우 거리가 멀어 관리가 어렵다는 것이 단점이다.

11. 지방에 임장을 다녀온 지인의 말에 따르면, 지방 아파트 32평의 전세가가 수도권 아파트의 전세가와 비슷한데도 전세 매물이 없다고 한다. 특히 고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴 만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴볼 필요가 있다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면, 주저하지 말고 투자하라.

12. 수익형 부동산에 투자하기 전 다음 사항은 반드시 체크해야 한다. 첫째, 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지) 둘째, 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지) 셋째, 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지) 이처럼 소액으로 수익형 부동산을 매입하고 그 보유 개수를 늘려간다면 월세 500만 원을 받는다는 것이 그리 어려운 목표는 아니다. 월세 500만 원을 가져오는 수익형 부동산을 만들고 싶다면 다음의 기본 원칙을 반드시 지키며 투자하기 바란다.

첫째, '낙찰가=대출금액+보증금'으로 내 돈이 거의 들이지 않아야 한다. 둘째, 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다. 셋째, 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

13. 조급한 마음으로 잘 따져보지도 않고 덜컥 투자하기보다는 더 많은 책을 읽고 더 여러 번 현장에 방문한 뒤 투자를 결정하길 바란다. 내 주변에는 2~3년이라는 기간 동안 정말 열심히 공부하고 연구한 덕분에 연봉 이상의 수익을 올리는 이들이 꽤 많다. 반면 성급히 투자하는 바람에 정말 쓰디쓴 실패를 겪은 이들도 있다. 남들보다 뛰어난 열정으로 준비하고 실력을 갈고 닦는다면 머지않아 투자로 경제적 자유를 누릴 수 있게 될 것이다.

14. 어제와 똑같이 살면서 다른 미래를 기대하는 것은 정신병 초기증세이다. - 알베르트 아인슈타인 Albert Einstein, 미국의 물리학자

15. <스타십 트루퍼스Starship Troopers>의 작가인 로버트 A. 하인라인Robert A. Heinlein은 말했다. "명확히 설정한 목표가 없으면, 우리는 사소한 일상을 충실히 살다가 결국 그 일상의 노예가 되고 만다."

16. 자신의 목적지를 알고 여행을 떠나는 사람과 그렇지 않은 사람들 중 누가 목적지에 빨리 그리고 정확하게 도착할 확률이 높을까? 당연히 전자가 아닐까? 명확한 목표를 가지고 살아가는 사람은 일상의 노예가 아니라 주도적으로 자신의 인생을 경영하며 보람차고 값진 삶을 살아갈 가능성이 크다. 인생이라는 길고 긴 여행을 떠나는데 중요한 것은 멋진 자동차나 끝내주는 날씨가 아니다. 당신의 목적지가 어디인지 아는 것이 가장 우선되어야 하는 것이다. 부자가 되는 법을 알려주겠다고 하면서 꿈과 목표를 묻는 것이 의아하게 여겨질지도 모르겠다. 하지만 당신의 경제적 목표를 설정하기 전, 이 과정이 반드시 필요하다는 걸 강조하고 싶다. 정작 투자나 사업을 통해 초반에 성공을 거둔 사람들은 돈이 불어날 때의 쾌감과 희열 때문에 그저 계속해서 돈을 버는 데에 집착하게 된다. 결국 돈이 수단이 아닌 목적이 되는 것이다. 확실한 건, 돈은 우리가 행복하기 위한 수단이 되어야 한다. 그래서 당신에게 묻고 싶다. '당신의 목표는 무엇인가?'

17. 당신의 인생 목표는 무엇인가? 그 목표를 종이에 적어두었는가? 하버드 경영대학원 학생들의 인생을 추적한 결과, 인생의 목표를 종이에 기록한 사람과 그렇게 하지 않은 사람들의 삶의 모습은 극명한 차이를 보였다. 자기 인생의 목표를 구체적으로 세우고 이를 종이에 적어둔 사람은 경영대학원 학생 중 단 1%에 불과했고 이들 대부분은 나중에 엄청난 부자가 되었다. 목표를 종이에 적어두진 않았으나 구체적인 목표를 가지고 있던 이들은 30%였고 이들 중 다수가 상류층에 속했다. 나머지는 어땠을까? 뚜렷한 목표도 꿈도 없던 70%의 학생은 중산층으로 그저 그런 삶을 살게 되거나 정부의 도움을 받는 빈민층이 되었다고 한다.

18.

1. 구체적인 목표를 정해, 종이에 적는다. 당신이 평생 동안 꼭 이루고 싶은 꿈을 종이에 적어보자. 다만 그 내용은 구체적이어야 한다. 예를 들어, '경제적 자유를 얻는 것', '다이어트'같은 목표보다 '20억 원의 현금 마련'이나 '5kg 감량'처럼 구체적인 숫자가 들어간 내용으로 기록하는 것이 좋다.

2. 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라. 당신이 세운 목표를 이루기 위해 필요한 금액은 구체적일수록 좋다. 막연히 100억 원이라고 정해둔다면 눈을 감고 스트라이크 존에 공을 던지는 투수와 다를 바 없다. 앞에서 기록한 버킷리스트를 이루기 위해 필요한 금액을 계산해서 작성해보자.

3. 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라. 사람들이 쉽게 놓치고 마는 것이 이 부분이다. 구체적인 목표를 정해두고도 이를 언제까지 이룰지 기한을 정하지 않는다면 목표를 이루기가 쉽지 않다. 다만 인생의 목표이므로 일생을 살아가는 동안 실현할 가능성이 큰 꿈이어야 한다.

4. 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라.

5. 목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라

6. 실행하고 평가하는 시간을 가져라 많은 사람들이 바쁜 일상에 치여서 자신이 진정 원하는 것이 무엇인지 고민할 여유도 없이 살아가고 있다. 1년에 하루쯤은 상쾌한 공기를 들이마실 수 있는 수목원이나 막힌 곳 없이 트인 바다가 보이는 휴양지에서 자신이 진정 원하는 삶이 어떤 것인지 기록하고, 이 방법대로 생각을 정리해보길 권한다. 인생은 한 번 뿐이다. 한 번 뿐인 인생을 그저 바쁘게 살다가 자신이 원치 않는 생으로 마감할 것인가, 아니면 후회 없는 인생을 위해 자기 자신을 사랑하며 나와 가족을 위해 열심히 살아갈 것인가? 당신이 진정 후자의 삶을 살기 원한다면 그 꿈을 이룰 수 있도록 최선을 다해 계획한 것을 실행으로 옮겨야 한다. 다만 계획해둔 것을 하루 이틀 실천하지 못했다고 해서 괴로워할 필요는 없다. 목표조차 없던 시절을 생각해보면 어쨌든 당신은 지금 꿈꾸던 인생을 향해 달려가고 있기 때문이다. 당신의 목표가 무엇인지 되새겼을 때, 원하는 인생을 살기로 인한 장기적인 계획대로 움직이고 있다면 어찌 됐든 당신은 그 길로 계속 걸어갈 수 있을 것이다. 너무 힘들게 뛰었다면 잠시 숨을 고르며 걸어가도 된다. 당신이 원하는 삶을 향해 가는 여정이기에 힘들어도 행복한 과정이 될 것이다.

7. 목표를 달성했다면 반드시 보상하라.

8. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라. 담배를 끊는 것이 목표인 사람은 주변 동료에게 자신이 금연할 계획임을 밝히고, 만약 자신이 담배를 다시 피울 경우 10만 원을 벌금으로 내겠다고 이야기하라. 이렇게 구체적인 액수의 벌금을 정해둔다면 목표를 달성하는 데 큰 도움이 된다. 이처럼 개인적인 목표를 주변인과 공유하는 것은 목표를 이루는 데 큰 동기부여가 된다. 큰 화이트보드를 하나 마련해서 평생 목표와 올해 목표를 기록하라. 그리고 이를 눈에 띄는 곳에 걸어두고 배우자와 자녀에게 이에 대해 이야기하라. 그 내용을 개인 블로그나 활동하는 인터넷 카페 등에 올리는 것도 좋다. 그렇게 하면 스스로와의 약속을 지키기 위해서, 또 다른 사람에게 실망을 안기지 않기 위해서라도 목표 달성에 힘쓰게 될 것이다.

19. 노후에 얼마가 필요한 지 계산하는 공식은 다음과 같다.

노후 필요자금 = (평균 예상 수명 - 은퇴 나이)x원하는 은퇴 생활비x12개월

예를 들어, 당신이 60세에 은퇴할 계획이며 지금 30대의 평균 예상 수명인 90세까지 산다고 가정할 때, 노후에 매월 300만 원 정도를 지출할 것 같다고 하자. 당신에게 얼마의 노후자금이 필요할까? 60세 은퇴시 = (90세-60세)x300만 원x12개월 = 10억 8,000만 원(편의상 물가 상승률은 반영하지 않았다) 만약 당신이 60세에 은퇴해서 90세까지 살게 되는데 그때까지 현재 가치로 월 300만 원을 생활비로 쓰고자 한다면, 60세까지 노후자금으로 약 11억 원 가량을 모아야 한다는 이야기다. 물론 물가 상승률까지 감안한다면 더 많은 돈이 필요할 것이다.

20. 당시 흑자 경영을 위해 우리가 노력한 것은 단 두 가지 였다. 첫째, 수익을 늘린다. 둘째, 비용을 줄인다.

21. 첫 번째로 수익을 늘리기 위해 나는 다음 세 가지를 하고 있다. 하나, 현재 재무 상황을 알기 위해 가계부를 작성한다. 둘, 월세가 나오는 수익형 부동산(상가, 오피스텔, 빌라)을 보유한다. 셋, 시세차익을 얻을 수 있는 부동산(아파트, 토지)을 보유한다.

22. 특히 월급 외 투자로 벌어들인 돈은 재투자하거나 그 수익의 20% 이상은 노후를 위한 자금으로 묶어둬야 한다.

23. 실패를 통해 확실히 배운 덕분에 그 후로 나는 투기가 아닌 투자를 하기 위해 투자를 결정하기 전 다음 다섯 가지를 자문한다. 첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가? 둘째, 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가? 셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가? 넷째, 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가? 다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가? 이 다섯 가지 질문에 명확하게 "예스!"라고 대답할 수 있을 때에만 투자를 하는 것이다.

24. 전업투자자로 나서기 전, 당신이 만들어야 하는 자본 월 소득은 '최소 생활비(월 300만 원)+향후 투자금(300만 원 이상)'이다. 이는 효율적인 투자 시스템을 만들기 위해 필요한 최소 금액이다. 개인적인 상황(자녀의 나이 등)에 따라서 최소 생활비의 액수가 더 커질 수도 있다. 기억해야 할 것은 가족의 행복을 보장하지 않는 재테크는 목적을 잃은 재테크라는 사실이다.

25. 부동산 투자로 인한 수익은 철저하게 보너스라는 생각으로 접근하라.

26. 어떤 길들은 계속 따라가고 다른 길들은 포기해야 했다. 하지만 최악은 그게 아니었다. 제일 나쁜 것은 자신의 선택을 평생 의심하며 그 길을 가는 것이었다. - 파울로 코엘료Paulo Coelho, 브라질의 소설가

27. 가장 관심 있는 섹션만 읽거나, 차라리 '하루 1시간 읽기'처럼 구체적인 시간 계획은 세워두고 그 시간 동안만 신문을 읽는 것이 효과적일 수 있다.

둘째, 대기업의 동향은 반드시 챙겨라.

셋째, 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라

넷째, 주식이나 부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라 당장 투자할 종잣돈이 없다고 해도 관심 있는 지역이 있다면, 실제 내가 보유했다고 생각하고 매주 한 번씩 시세를 체크해보라. 가격 등락의 흐름을 파악하게 되면, 향후 투자 시 매우 유리하게 활용할 수 있다.

28. 2단계 투자 관련 책 읽기

29. 나는 다음과 같이 책을 읽는다. 1단계_통독(글 전체를 읽으면서 좋은 부분에 밑줄을 친다), 2단계_필사(밑줄을 쳤던 내용을 종이에 옮겨 적는다), 3단계_적용(필사한 내용을 살펴보며 실천할 수 있는 행동을 정리한다)

30. 직장인 투자자로서 일과 투자에서 성공하고 싶다면, CEO처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다. 만약 당신이 법원에 입찰하러 가야 한다면 당신의 일당 또는 연차 비용을 계산해서 일당보다 손해 보지 않는 선에서 다른 사람에게 비용을 주고 대리 입찰을 부탁하면 된다. 당신은 돈을 지급하고, 돈을 받은 사람은 당신을 위해 시간과 노력을 들여서 당신 대신 일할 것이다.

31. 남들과 다른 길을 가야 돈이 보인다. 앞서 소개한 부동산 투자의 대박 시장을 거친 사람들, 즉 경매 시장, 분양권 시장, 재건축 투자, 재개발 투자, 오피스텔 투자, 지방 부동산 투자 최근의 수도권 투자에서 모두 성공을 거둔 사람들의 원칙은 단 한 가지다. 그들은 철저하게 남들과 다른 길로 갔다. 그들은 트렌드에 따라 투자하지 않았다. 그들은 자신만의 투자기준을 가지고 '저평가된 부동산'에 투자했다. 그 결과 소위 대박을 낼 수 있었다.

32. 부동산 투자 또는 내 집 마련의 적기는 언론이 홍보하는 시기도 아니고 정부 정책에 따른 호재가 있는 시점도 아니다. 가장 좋은 타이밍은 바로 자신의 준비가 완료되었을 때다. 현재 수도권 시장이 달아오르고 있어서 이 기차에 승차하려는 이들에게 이야기하고 싶다. 오를 거라는 확신이 든다면, 그리고 절대 잃지 않을 준비가 되었다면 당장에라도 뛰어들어라. 다만 아직 확신이 서지 않았다면 다음 기차를 기다리거나 남들이 거들떠보지 않지만 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라(참고로 나는 4년 전부터 수도권의 부동산을 매입했고, 현재는 충분히 매입한 상태라 시장 상황을 보며 더 투자할 지 말지를 지켜보고 있다).

33. 성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 '조급함'이고, 기억해야 할 단어는 '인내심'이다.

34. 해당 물건이 싸다는 데에 80% 이상 확신을 갖지 못했다면 투자하지 마라. 투자의 성공 여부는 매입할 때 결정된다. 매도 타이밍도 중요하지만 싸게 사는 것이 무엇보다도 중요하다.

35. 팁을 하나 주자면, 투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다. 예를 들어, 분당에 투자하려고 한다면 용인, 영통, 오산, 평촌 등을 돌아보며 각 지역의 장점과 단점을 파악한 뒤 그에 비해서 분당의 해당 물건이 싸다는 확신이 들 때 매입하는 것이다.

36. 불가능한 것을 얻기 위해서는 불가능한 것을 시도해야 한다. - 미겔 데 세르반테스 Miguel de Cervantes, 에스파냐의 작가

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정보가 가득 담겨있는 책이라 가능한 저자의 팁이 담겨 있는 부분은 적지 않고자 했다.

다만, 이 책이 다른 재테크 책과 조금 다른 점이 있다면 재테크 이야기 못지 않게 삶의 우선순위나 가치를 많이 언급한 부분이다.

돈, 재테크는 결국 나와 내 가족이 행복하기 위해 필요한 수단이기에 분명한 목표를 세우고 움직여야 한다고 하는데 내가 느끼기에 재테크라는 부분에 국한된 것이 아니라 우리가 살아가야 하는 삶의 자세를 이야기한다고 생각했다.

그래서 유난히 밑줄그은 부분이 많은 책이었다.(물론 맨 위에서 언급한 것처럼 저자의 살아있는 노하우나 팁이 있는 부분은 가능한 적지 않으려 했다.)

자기계발서에서 언급한 내용들이 재테크에도 적용할 수 있다는 부분, 유명인들의 명언이 묘하게 챕터 내용과 딱딱 들여맞는 부분이 재미있었다.

그리고 이 책을 읽으면서 나는 이제 책에서 이야기하는데로 공부하고 살아보기로 결심했다.

여러 책들을 읽으며 스쳐지나가기만 했던 것들을 손으로 정리하고 공부하며 내 삶을 바꾸기로 했다.

나의 내일은 오늘보다 조금 더 나은 내일이 되기를 기대하며